Guía completa para comprar una casa en España siendo extranjero en 2024

Comprar una casa en España siendo extranjero es un proceso en la actualidad muy complicado, pero con la información adecuada y reúnes ciertos requisitos, se puede realizar perfectamente. A continuación, te presentamos una guía detallada de los pasos clave y requisitos necesarios para adquirir una vivienda en España.

Viendo este video de Gaby´s Channel, que cuenta su experiencia personal sobre la compraventa de una vivienda, en la que por falta de información no logró una buena operación, hemos decido hacer un artículo sobre esta información. Aprovecha para ver lo que nos cuenta de cómo comprar una casa en España como inmigrante, ella es cubana y dice:

1. Realidad en Cuba vs. España:
   • Comenta cómo en Cuba, la independencia de parejas jóvenes no es común, ya que muchas generaciones suelen convivir en una misma vivienda debido a la falta de recursos y las dificultades para adquirir o construir una casa.
   • Al mudarse a España con su esposo, no tenían en mente comprar una casa, pero pensando la opción de comprar un piso en lugar de estar de alquiler.
2. Primeros pasos en España:
   • Tras un año trabajando en que gran parte del salario se iba en alquiler y además su hermana se trasladaba a España pensaron en que toda la familia viniera.
   • Gracias a la madre que tenía ahorros y ante lo inconveniente de no enviarlos a Cuba debido a los problemas con la moneda local, invertir en una vivienda familiar en España era la mejor opción.
3. Búsqueda de la vivienda:
   • Empezaron buscando casas entre 50,000 y 60,000 euros, conscientes de que no podrían permitirse algo nuevo. Se enfrentaron a dificultades al tratar con inmobiliarias, donde no se les tomaba en serio, y las propiedades que les mostraban estaban en mal estado.
   • Cuenta su frustración al no poder ver opciones más atractivas, sintiendo que las inmobiliarias solo les ofrecían lo que otros no querían comprar.
4. Oportunidad de compra:
   • A través de la comunidad de cubanos, encontraron una casa que estaba a la venta tras el fallecimiento de su dueña. Sin embargo, los vendedores eran desconfiados debido a que la narradora y su esposo eran extranjeros y la situación en España de impago y de ocupación, supone un gran recelo. Tras varias conversaciones, llegaron a un acuerdo de alquiler con opción a compra.
5. Hipoteca y dificultades con los bancos:
   • Intentaron aprovechar una ayuda del gobierno de Murcia que ofrecía el 95% de hipoteca a jóvenes menores de 35 años, pero el banco los convencieron de renunciar a esta opción por el papeleo y optaron por una hipoteca del 80 sobre el valor de tasación o compra (siempre el más bajo de uno de estos valores).
   • Finalmente, lograron firmar una hipoteca, pero en lugar de hacerlo con su banco BBVA, lo hicieron con Cajamar, lamentando no haber recibido un mejor asesoramiento durante el proceso y cierto engaño por parte de la entidad financiera que no fueron trasparentes. Tuvieron que abrir cuentas, contratar seguros obligatorios y enfrentar intereses más altos de lo esperado.
6. Reflexiones y consejos:
   • A pesar de las dificultades, están contentos de haber conseguido una vivienda para la familia, un lugar seguro en caso de emergencias.
   • Cuenta a su audiencia a informarse bien antes de dar pasos importantes como la compra de una vivienda. Ofrece compartir más detalles si los espectadores lo desean.

Video de YouTube sobre la compra de una vivienda siendo extranjero.

Pasos Principales para Comprar una Casa en España

A fin de que conozcas y te hagas una idea general de los pasos que se deben cumplir y seguir para la compra de una vivienda en España siendo extranjero, sería lo siguiente:

1. Debes disponer del Número de Identificación de Extranjero (NIE)

El NIE (Número de Identificación de Extranjero) es un requisito indispensable para poder realizar cualquier transacción en España, incluyendo la compra de una propiedad. Este número es necesario para pagar impuestos, registrar la propiedad y firmar el contrato de compraventa.

Pero para la mayoría de los casos se necesitará un permiso de residencia y trabajo, estabilidad laboral e ingresos que supongan un 65% aproximado superior a las cuotas de créditos o préstamos que tengas, es decir, tu capacidad de endeudamiento debe ser máximo el 35% neto de tus ingresos mensuales (o del núcleo familiar que va a solicitar el préstamo).

2. Abrir una Cuenta Bancaria en España

Es obligatorio abrir una cuenta bancaria en España, ya que todos los pagos relacionados con la compra de la vivienda, incluidos impuestos y notaría, deben realizarse desde una cuenta local. Para abrirla, necesitarás el NIE, tu pasaporte y un justificante de ingresos.

Si no puedes realizar este trámite en persona, puedes otorgar un poder notarial a un representante en España que lo haga por ti​.

3. Realiza un Estudio de Viabilidad

Antes de comprometerte a la compra, es recomendable realizar un estudio de viabilidad. Esto es especialmente importante si necesitas financiación. Este estudio te ayudará a conocer tus posibilidades de obtener una hipoteca y el importe máximo que te prestarán los bancos en España.

Entidades como CaixaBank o BBVA ofrecen servicios especializados para extranjeros, facilitando la obtención de hipotecas para aquellos que no residen en el país​..

4. Buscar y Negociar la Propiedad

Una vez que tengas claro tu presupuesto, es hora de buscar la propiedad adecuada. Para ello, puedes:

• Contratar un agente inmobiliario que te ayude a identificar las mejores opciones y negociar con el vendedor.
• Utilizar plataformas en línea como Idealista, Fotocasa o Wallapop, para comparar propiedades y precios​.

5. Contrato de Reserva

Una vez que hayas acordado el precio con el vendedor, el siguiente paso es firmar un contrato de reserva. Este contrato garantiza que la propiedad será retirada del mercado mientras se realiza el resto del proceso.

Es recomendable que este contrato sea revisado por un abogado para evitar problemas futuros​.

6. Contrato de Arras

El contrato de arras es un compromiso de compra más formal. En este contrato, ambas partes acuerdan los términos de la compra, y el comprador entrega una cantidad de dinero como señal (generalmente un 10% del precio). Este dinero se descuenta del precio final de la vivienda.

Si decides no seguir adelante con la compra, perderás esta señal. Si es el vendedor quien cancela la venta, deberá devolverte el doble de la cantidad recibida.

7. Tasación de la Propiedad

La tasación de la vivienda es un paso crucial, especialmente si necesitas una hipoteca. Esta tasación determina el valor real de la propiedad, lo que influirá en la cantidad que el banco estará dispuesto a prestarte​.

8. Firma del Contrato de Compraventa y Escritura Notarial

Una vez acordados todos los términos, es hora de acudir al notario para firmar el contrato de compraventa y la escritura notarial. Esta es la fase final de la compra, donde se transfiere oficialmente la propiedad del inmueble al comprador.

Asegúrate de que el notario revise todos los documentos antes de la firma para evitar errores. Tras la firma, la propiedad debe registrarse en el Registro de la Propiedad​.

9. Inscripción en el Registro de la Propiedad

Después de firmar el contrato, es obligatorio registrar la vivienda en el Registro de la Propiedad. Este paso asegura que tú, como comprador, seas reconocido oficialmente como el nuevo propietario.

Gastos Fiscales y otros gastos adicionales de compra

Además del precio de compra, existen una serie de gastos adicionales que debes tener en cuenta al comprar una propiedad en España:

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